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York lancia Opa su fondo Delta: ecco l’offerta ai raggi X

Nuova Opa sul mattone a Piazza Affari. Questa volta a lanciarla è GSF Eagle Opportunity Sarl (controllato indirettamente da York Capital Management Global Advisors) su Delta Immobiliare, fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, istituito e gestito da Idea Fimit.
L’offerta ha ad oggetto un numero massimo di quote del fondo pari al 60% delle quote emesse e ad un prezzo di 54 euro per azione, a premio del 32,5% sulla media degli ultimi 12 mesi.
L’esborso massimo previsto è di 68 milioni al netto di un possibile earn out che l’offerente corrisponderà, a chi ha ceduto le azioni, qualora successivamente il prezzo salisse sopra 75 euro.

Il prezzo previsto per l’operazione, tramite un meccanismo fortemente innovativo per il mercato dei fondi immobiliari quotati (ad oggi è stato applicato, in Italia, solo una volta sull’OPA Snai con modalità similari), prevede un corrispettivo base – da pagarsi up front alla data di pagamento a conclusione dell’offerta – di € 54 per singola quota ed un corrispettivo aggiuntivo – da pagarsi in funzione delle distribuzioni future del Fondo Delta (a titolo sia di proventi sia di rimborsi di capitale anticipati e/o a scadenza), calcolato in base ad una percentuale compresa tra il 18 e il 30% (a seconda dei valori distribuiti dalla SGR e tenendo conto della tempistica di distribuzione) degli importi eccedenti la somma di € 75 per quota, che la SGR, successivamente alla conclusione dell’OPA e sino alla data di conclusione della procedura di liquidazione del Fondo, effettivamente attribuirà e corrisponderà all’offerente, a valere su ciascuna quota portata in adesione. L’applicazione di tale corrispettivo aggiuntivo in aggiunta al corrispettivo base, assumendo che la SGR distribuisca ai partecipanti al Fondo il NAV pro-quota al 31 dicembre 2015 (pari a € 91,697), consentirà agli aderenti di ricevere un significativo corrispettivo aggiuntivo

• Confronto tra il prezzo offerto e i principali indicatori del Fondo
Il Fondo Delta è quotato sul mercato di Borsa Italiana – Segmento MIV dal 9 marzo 2009.
Sin dalla quotazione il Fondo Delta è stato negoziato, come gli altri fondi immobiliari italiani- ampiamente al di sotto del NAV di periodo (media ponderata dei prezzi dall’avvio delle quotazioni pari a € 39,8 per quota).
Di seguito si riporta una tabella di raffronto del corrispettivo offerto rispetto alle quotazioni (storiche e recenti) del Fondo Delta:
Prezzo medio ponderato – Premio considerando il solo corrispettivo base – Premio considerando anche il corrispettivo aggiuntivo
Da IPO 39,83 35,6% 45,6%
5 anni 39,99 35,0% 45,1%
12 months 40,76 32,5% 42,3%
30.05.2016 48,50 11,3% 19,6%

Lo sconto sconti sul NAV dell’offerta e’ inferiore rispetto a quanto applicato nelle recenti operazioni di lancio di offerte pubbliche sul mercato, in quanto:
o OPA Fondo Atlantic 1: Sconto 42% rispetto all’ultimo NAV
o OPA Fondo Europa Immobiliare 1: Sconto 54% rispetto all’ultimo NAV
o OPA Fondo Alpha: Sconto 65,3% rispetto all’ultimo NAV
o OPA Fondo Mediolanum: Sconto 40,5% rispetto all’ultimo NAV